2010 ще е година на ипотечния кредит

В условията на криза е очаквано процентът на лошите кредити да се увеличава, казва Мария Илиева, главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк.

Госпожо Илиева, няколко банки, сред които и МКБ Юнионбанк, вече свалиха лихвения процент по ипотечните заеми. Ще предприемете ли подобна стъпка и за други видове кредити?

- МКБ Юнионбанк бе първата банка у нас, която предприе облекчаване на лихвите по заемите. В две последователни тримесечия ние намалихме лихвата по ипотечните кредити с близо 3%. През юни редуцирахме и цената по бизнес заемите. Допълнително с развитието на отношенията банка - клиент, с увеличаване на транзакциите, които фирмата прави при нас, и броя на ползваните от нея банкови услуги, лихвата по заема може да бъде преразгледана и съответно намалена. С други думи, при нас облекчаването на условията е не промоционален, а непрекъснат процес. Това е видно и от нашите резултати - ръстът на корпоративните кредити за първите седем месеца при нас е двойно по-висок от средния за системата.

Ще намалите ли лихвите по вече отпуснати заеми?

- Цената по заемите, които отпуска МКБ Юнионбанк, се състои от две съставки - надбавка и стойност на българския индекс SOFIBOR за заеми в левове и европейският EURIBOR при финансиране в евро. Стойностите им се публикуват ежедневно и всеки клиент може да ги следи. Още при сключване на договора за кредит ние фиксираме надбавката над съответния индекс - SOFIBOR или EURIBOR, за целия период на заема и банката не я променя. Ето защо при периоди на възход на някои от индексите лихвите по кредитите се увеличават, а при спад, каквато е сегашната ситуация, лихвите по заемите ни намаляват.

А според вас с колко ще паднат лихвите по депозитите?

- Лихвите по депозитите достигнаха рекордни нива през последната година и половина. В момента най-високата оферта е за малко под 11% на годишна база - доходност, която трудно би могла да се постигне в момента от друг инвестиционен инструмент. Смятам, че лихвите по депозитите достигнаха своя връх и оттук насетне тенденцията е към плавен спад. Трудно е да се каже докъде ще достигнат в краткосрочен план, тъй като различните банки имат различни стратегии, но очакванията за следващите шест месеца са средно за системата да има спад с около един процентен пункт. Не бива обаче да се спекулира и с тезата, че банките прехвърлят цялата тежест от повишените лихви по привлечения ресурс върху своите кредитополучатели. Това много ясно показват и данните за системата - ако днес банките плащат с 50% повече на клиентите, които са им предоставили средства, кредитополучателите плащат вноски, по-високи средно с около 15%. При бизнес кредитите този процент е дори под 10%. Ние не можем да си позволим да увеличим кредитите с 5-6%, както това стана по депозитите, защото няма да има кой да ги изплаща.

Наблюдава ли се ръст на необслужваните кредити, отпуснати от МКБ Юнионбанк, и какви са прогнозите ви - ще се увеличават или ще намаляват лошите кредити?

- В условията на криза е очаквано процентът на лошите кредити да се увеличава. По показателя „дял на провизиите от кредитите” МКБ Юнионбанк е сред десетте институции с най-нисък процент, тоест нашите кредити се нуждаят от най-малко провизии, което е белег за доброто им състояние и качество. Освен това същият показател при нас е двойно по-нисък спрямо пазарния.
На ниво банкова система очакванията ни са обаче да се увеличат кредитите с проблеми, но да се задържи нивото на лошите кредити около сегашните обеми. За това обаче е необходимо тясно сътрудничество между всяка банка и клиента с цел намиране на нови и подходящи решения. МКБ Юнионбанк прилага специална политика и по-гъвкави подходи за ранно разпознаване на проблеми при клиентите. Банката разполага със специално обучени експерти по управление на трудни кредити и полага интензивни усилия те да не се превърнат в лоши. Моят съвет към всички фирми и техните мениджъри е дори при първи индикации за проблеми, преди да се е стигнало до първото закъснение на месечната вноска, да търсят банката си за консултации и заедно да се опитат да намерят приемливото и за двете страни решение. Ако сериозно се забавят, възможностите за добро решение на възникналия проблем са много по-ограничени.
Освен това у нас лошите кредити са на много ниски нива - около 6.5% от всички заеми у нас при изключително добро обезпечение. Особено ако ги сравняваме с практиката в САЩ или Западна Европа. Дори някои от експозициите да преминат в графата загуба, банките разполагат с обезпечения, които, след като ги реализират, ще може да си върнат голяма част от отпуснатия кредит.

Как ще приключи 2009 г. за МКБ Юнионбанк като финансов резултат и ефективност и за банковия сектор като цяло?

- МКБ Юнионбанк продължава да се развива стабилно въпреки усложнената икономическа среда. Разбира се, и ние като останалите банки през тази година отбелязваме по-нисък финансов резултат, което е естествено поради свиващата се икономическа активност в страната. Въпреки това определено очакваме да завършим годината на печалба. В същото време се концентрираме върху разумно управление на рисковете и оптимизиране на дейността си. По тази причина показателите ни за ефективност имат подобрение спрямо миналогодишните, а провизиите и лошите ни кредити са под средното ниво за банковата система. За банковия сектор като цяло очаквам сходни тенденции - по-ниска спрямо миналогодишната печалба поради намалялото търсене и растящите провизии по кредити, но все пак един приличен резултат в година на икономическа криза. Очакванията ни за ръст на активите на ниво система са за не повече от 5-6%. При депозитите също се наблюдава снижаване на скоростта, с която те се увеличават до 3-4%. Кредитите също са се свили като годишен темп и едва ли ще надхвърлят 10% в края на 2009 г.

Какво ще е развитието на банковия сектор през 2010 г.?

- Тъй като се очаква рецесията да продължи поне до първата половина на 2010 г., банковата система вероятно няма да се доближи до потенциалния си ръст. Растежът на общите активи на банките през 2010 г. ще бъде нисък и едва ли ще надвиши 2-3%. Начало на възстановяването на икономиката през втората половина на 2010 или през 2011 г. ще доведе до известен положителен ръст на кредитите и депозитите. Очакванията ни са ръстът на депозитите през следващите години леко да изпреварва този по кредитите, което е обусловено от намаляването на паричните потоци от чуждестранните банки майки. С подобряване на икономическата ситуация в световен и национален мащаб може да се очаква и плавно увеличаване на обема отпускани заеми. Прогнозите ми за 2010 г. са тя да бъде на ипотечния кредит, като в същото време акцентът върху депозитите се запази. В момента клиентът е цар и като такъв той има много повече и по-привлекателни възможности, в които да инвестира. За реализирането на много от тях той ще се нуждае от кредити, което ще се отрази в нарастване на търсенето на заемен ресурс. Ето например сега е с около 20% по-изгодно да се купи апартамент в сравнение с година по-рано независимо от по-високата цена по кредитите. Бизнесът също ще се раздвижи, което ще допринесе за увеличеното търсене на кредити. Едва ли обаче вече ще видим ръстове от 70-80%, на каквито бяхме свикнали доскоро. Ако в момента наблюдаваме ръст на кредитите под 10%, през 2010 г. може да се очаква в най-добрия случай той плавно да се повиши до 15%.

Ще има ли съществени промени и нови предизвикателства пред банковата система през следващата година?

- Предизвикателствата по отношение на банковия сектор са няколко, но най-важното е да се задържат лошите кредити около сегашните им нива. Другите са да се овладеят лихвите по депозитите, да се намалят лихвите по кредитите. Банките ни са в много добро състояние като цяло, поради което не очаквам никакви сериозни промени. По капиталова адекватност и ликвидност българската банкова система е сред най-добрите в Европейския съюз. Постепенно ситуацията ще започне да наподобява картинката отпреди кризата, но вече в по-умален вид по отношение на ръстовете.

Визитка:

Коя е Мария Илиева
- Мария Илиева е председател на управителния съвет и главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк от 2006 г.
- Преди да поеме управлението на кредитната институция, Илиева е била член на УС и изпълнителен директор Банкиране на дребно в Ейч Ви Би банк Биохим, както и директор Частно банкиране и Бизнес развитие в БНП Париба.

За банката:

Как се развива МКБ Юнионбанк
- МКБ Юнионбанк е специализирана в обслужването на малки и средни предприятия, граждани, големи корпоративни клиенти, частно банкиране.
- Това e една от най-динамично развиващите се кредитни институции в страната.
- За последните две години активите на МКБ Юнионбанк се увеличиха над два пъти и половина, а отпуснатите кредити се утроиха.
- Наскоро трезорът получи и наградата Банка на годината на в. Пари за динамика на развитието.

Кое прави едно жилище по-атрактивно?

Във време на засилено предлагане на имоти на жилищния пазар, купувачите имат възможност да избират между много различни опции. Атрактивността на дадено жилище би била различна за всеки един от потенциалните купувачи в зависимост от това какви са съответно техните приоритети и нужди, коментираха от Colliers International за Profit.Bg.

Например за семейство с деца би било от значение големината на жилището, броят спални, наличието на градски транспорт, магазини, детска градина и училище и др., докато за клиенти, които не са семейни, ще бъде по-важна близостта до офиса или центъра на града, заведения, спортни зали и др. Купувачите обръщат внимание на различни детайли в случаите, когато жилището се купува с цел за собствено ползване или за отдаване под наем и/или бъдеща препродажба, като например местоположението на имота, допълнителните услуги и транспорт около него, качеството на довършителните работи и др.

При по-свитото кредитиране от страна на банките и затегнатите им изисквания, е важно на какъв етап е строителството на сградата, където се намира даденият имот. Част от факторите, които са от значение за всеки един имот, са съотношението цена-качество на строителството, надеждност на инвеститора, локацията на конкретния имот и инфраструктурата около него, но като цяло, атрактивността на един имот зависи от възприятието за качество на живот на купувача.

В момента определено това, което прави едно жилище привлекателно за покупка е разумната цена според типа и състоянието на имота, смятът от Bulgarian Properties. Купувачи има за всякакви видове имоти, но задължително условие е имотите да са на добри и изгодни цени, тъй като купувачите са изключително прагматични.

Ако говорим за подходи при рекламата на имоти, които ги правят по-привлекателни, то тук можем да включим професионално направените снимки, изчерпателно описание на характеристиките, план на имота и дори видео клип, за да се добие по-ясна представа за разпределението и обкръжаващата среда. Но дори и да има перфектна реклама, потенциалните купувачи не стигат до разглеждане на детайлните параметри, ако цената ги отблъсне. Това е първото, от което се интересуват. Традиционното най-предпочитаните квартали за покупка на жилище в София са южните - не могат нагласите и стереотипите, както и средата за живот да се променят за няколко месеца.

Това са имоти по протежението на бул. България, Бояна, Драгалевци, както и на изток - Студентски град, Витоша, Младост, Дървеница, Мусагеница и др. Най-атрактивни за купувачите са имоти ново строителство, завъшени, предпочитат в затворени комплекси или блокове с охрана, паркинг, гаражи и др. Средните офертни цени за такива имоти в момента са около 700 -800 евро на кв.м., което е доста добро ниво, споделят от агенцията за имоти.

В центъра цените все още държат високи нива от и над 1000 евро и това отблъсква купувачите от центъра, заедно с това, че преобладава старото строителство, липсват парко места и др. Разбира се, има определен кръг от купувачи, които търсят именно старо строителство, в централните части на града, но те не са мнозинство. Има купувачи, които предпочитат дори панелни апартаменти. Всичко е въпрос на предпочитания, а изборът се определя от цената основно.

Продават повече елитни имоти

През последното тримесечие на тази година се очаква около 10-15 на сто ръст на броя на успешните продажби на елитни имоти спрямо предходното тримесечие и стабилизация на цените, прогнозира за БТА управляващият партньор на "Лукс имоти" Никола Стоянов. Средните цени на луксозни апартаменти към края на годината се очаква да се стабилизират на равнища от 1000 и 1300 евро на квадратен метър. Стоянов обоснова прогнозата си с позитивните новини, идващи от САЩ и Западна Европа за излизане от икономическата криза.

Освен това спокойствието се завръща сред инвеститорите и дори капиталовите пазари са за пореден месец във възход, допълни той. Експертът посочи като възможно през пролетта на 2010 год. да има малки повишения - до 10 на сто, в цените на най-елитните и уникални недвижимости. С успокояването на пазара на имоти и новините за стабилност в икономиката очакваме стресът на пазара на имоти да премине и купувачите и продавачите да се завърнат, каза Стоянов. Има индикации, че банките вече разполагат с достатъчно ресурс и постепенно се връщат към отпускането на ипотечни кредити. Очакваме сегментът на елитните имоти да се възстанови първи заради високите качества на имотите и непреходната стойност, която те предлагат - локация, качество, престиж, допълни той. Според Стоянов пазарът в София ще се възстанови първи, последван от пазарите във Варна и в другите големи градове. Определено има глад за качествени жилища и офиси и смятаме, че сделките ще се възобновят по-чувствително към началото на лятото на 2010 година, прогнозира специалистът.