Цените преди кризата няма да бъдат стигнати с години

София Терзийска разговаря с Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”:

- Г-н Искров, как започва есента за имотния пазар у нас?

- Спадът в цените на имотите и в броя и обема на реализираните сделки от средата на миналата година започна да забавя темпове още в началото на лятото. През последните месеци се очертава тенденция на задържане на цените, а отбелязаното увеличение на броя на сделките от средата на август може да се приеме като първи сигнал за нормализиране.

Очаквам това макар и слабо засега съживяване да продължи през следващите месеци. Все още обаче основната част от потенциалните купувачи е в изчакване на ясни признаци за изход от икономическата криза.

- Според някои анализатори тя тепърва ще се задълбочава в България. Как би се отразило това на банките, купувачите, цените на имотите?

- Има различни сценарии за изход от кризата. Българската икономика е силно свързана с европейската и ако позитивните признаци за страните от ЕС от последните месеци продължат, би могло да се очаква в началото на следващата година да започне постепенно възстановяване в европейските страни, а през второто тримесечие на 2010 г. да се усетят и първите ясни признаци за изход от кризата в България.

Колкото по-бързо се видят положителни тенденции в икономиката, толкова по-бързо ще се възстанови и доверието между банките и техните клиенти и ще се облекчат условията за ипотечно кредитиране. Това ще направи възможно възстановяването на икономиката и безспорно ще е положителен стимул за пазара на имоти, който беше един от най-силно засегнатите.

Ще се увеличи търсенето на имоти и трайно ще се стабилизират цените. Малко е вероятно през следващата година тенденцията да се обърне и цените на имотите да започнат да растат, с изключение може би на някои качествени имоти, тъй като предлагането ще продължи да надхвърля търсенето. Ясно е обаче, че цените на имотите от периода преди кризата няма да бъдат достигнати дълги години.

- С колко поевтиняха имотите от началото на годината?

- Кризата и свързаните с нея слабо търсене и голямо предлагане доведоха до сериозен спад на цените на имотите, които бяха достигнали нереално високи нива през последните няколко години.

Намалението е различно в зависимост от типа имот и редица други фактори. Най-високо е при ваканционните имоти - до над 50%, и сравнително по-умерено при луксозните жилища - около 20%.

- Ще падат ли още?

- Цените на някои вече почти са достигнали строителната себестойност и допълнителен спад не би могъл да се очаква, освен ако сериозни финансови причини не принудят инвеститори и собственици да продават на загуба.

Намаляването на доходите и невъзможността в много случаи да се обслужват получените кредити биха могли да доведат до допълнително намаляване на цените на отделни проекти и имоти, но това едва ли ще е определящо за пазара като цяло.

Все пак играчите със свободни пари и възможност за достъп до кредити ще продължават играта на нерви с очакването да закупят изгодно на много по-ниски цени.

- И все пак кога ще е дъното?

- За редица имоти според мен дъното вече е достигнато, което не означава, че при определени условия дори и при тези, които вече са на цени под строителна себестойност, не би могло да се очаква допълнителен спад. Убеден съм, че това ще бъдат отделни случаи, които няма да имат определяща роля за състоянието на целия пазар. Дъното ще бъде достигнато, когато се появят първите ясни признаци за изход от кризата, а това според мен няма да е преди средата на следващата година.

- Може ли да дадате примери за изгодни предложения или оферти под себестойност?

- Допреди 1-1,5 г. в София беше почти невъзможно да се сключи сделка на цена под 1000 евро/кв. м, дори панелните жилища се търгуваха до 1100 - 1200 евро. В момента ситуацията е коренно променена.

В квартали като Надежда и Обеля например цените се движат в границите от 570 до 750 евро на квадратен метър. Това не означава, че статистически определената средна цена е най-ниската, каквото е желанието на много от продавачите. Преди време се заговори за "магическата цифра" 50 000. Повечето купувачи биха искали да закупят на цена близка до тази, без да отчитат редица други фактори, имащи значение за реалната цена.

Добрите имоти се реализират на цени между 650 и 950 евро, в зависимост от района, качеството на проекта и строителството. Значително се понижиха и цените на т. нар луксозни имоти - в границите 1100 - 1300 евро на кв. м.

Има и предложения, значително по-ниски от споменатите, когато продажбите са поради спешна нужда на собствениците от финансови средства за различни цели, или от невъзможността да се обслужват поетите кредити, но тези цени не са определящи за общото състояние на пазара.

Друга важна особеност е, че оферираните от инвеститори и собственици цени подлежат на сериозно договаряне и в много случаи сделки се сключват при отстъпка от 10 до 30% от обявената цена.

- Бихте ли дали съвети - на купувачите кога да купуват, а на продавачите как да отстояват цената?

- Решението кога да се купува е свързано с нуждите и финансовите възможности на всеки отделен клиент, а не толкова с очакването на допълнителен спад на цените. Твърде е вероятно такова очакване да доведе до грешна преценка на точния момент. Важно е да се знае, че всяка цена подлежи на договаряне и при преценката на това как да преговаряме, какви са качествата на имота, каква е реалната цена е най-добре да се доверите на специалист.

При всички случаи най-добре е да се купува готово или завършено жилище, в район с добри комуникации и развита инфраструктура и обслужващи обекти.

- Имотите в строеж са рискови. Има ли вече случаи на фалирали строители?

- Не изключвам такива случаи, особено на предприемачи с лоши проекти и ниско качество на строителството, които не могат да реализират обектите си, въпреки че са намалили цените до нива, близки до себестойността. Невъзможността за обслужване на инвестиционните кредити, натрупаната огромна междуфирмена задлъжнялост в съчетание със свито кредитиране е сериозен риск, който може да доведе до фалити редица фирми.

- Какво да правят хората в случай, че фирмата, в която са си купили апартамент, не може да дострои сградата и не връща пари?

- Въпросът е сложен и ако се вземат предвид затрудненията на редица инвеститори, може да се превърне в проблем за доста хора. Всеки случай е индивидуален и зависи от редица фактори: на какво основание се извършват плащанията към инвеститора или строителя (предварителен договор или нотариален акт), на каква фаза е строителството, какви са възможностите за обезпечение на евентуални искове към инвеститора и др. При всички случаи трябва да се мине през съдебни дела при дълга процедура и с неясен изход.

- Падат ли наемите?

- Да, поради голямото предлагане наемите спаднаха през последната година. Двустайните в Младост, Люлин, Левски, Надежда, Обеля се движат в границите от 150 до 200 евро. В центъра са от 220 до 450 евро. Най-масово се сключват договори за наем на цени около 350 евро. Цените на наемите в София са най-високи за страната, почти същите са наемите за Варна, а най-ниски са наемите в Пловдив - около 3,2 - 3,4 евро за кв. м. Независимо че пазарът на наеми обикновено е по-активен преди началото на учебната година, увеличеното търсене на жилища от студенти не доведе до очакваното вдигане на цените.

- Има доста предложения за продажба на парцели и проекти. Намират ли купувачи?

- Предлагат се доста парцели и готови проекти, но за по-голямата част от тях трудно се намират купувачи, независимо че цените са средно с 20 до 30% по-ниски. Падна значително и предлаганото обезщетение - до 20-22%. Смятам, че цената на земята за строителни цели ще продължи да пада догодина. Инвеститорите не желаят да рискуват с големи обекти, надхвърлящи техните нужди.

Когато икономиката започне да излиза от кризата, първо ще се раздвижи пазарът на парцели за логистика и малки предприятия и едва след това на проекти за търговски цели и жилища. Най-дълго време ще е нужно да се възстанови пазарът на офиси поради големия брой новопостроени сгради и високия процент на незаетост - над 20%.

Източник: в. "24 часа"